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えいすけ相続サポート京都

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遺産に不動産がある場合

総務省統計局のデーターによると、不動産を所有している世帯の割合は平成20年度の時点で、土地、建物ともに5割を超えています。

つまり、遺産に不動産があるケースは5割以上になると考えられます。

また、山林などを除くと、相続財産の中で不動産が最も高額になるケースが多く、誰が相続するかを巡って相続人の間でトラブルになることがあります。

トラブルを防止するためにも、不動産の評価方法と遺産分割の方法を知っておくほうがよいを思われます。

こちらでは、遺産分割をする場合の不動産の評価方法と分割の方法についてご紹介いたします。

どうぞ参考になさってください。

また、遺産分割の対象となる遺産について、ご不安な点やご不明な点がございましたら、どんな些細なことでもかまいませんので、京都の下鴨の疎水沿いにある当事務所までお気軽にご相談ください。

 

不動産の評価方法の種類

不動産の価格には、4種類の評価方法による価格があります。それは、地価公示価格、固定資産税評価額、相続税評価額、時価(取引価格)の4つです。

こちらでは、これらの4つについてご紹介いたします

地価公示価格

国土交通省の土地鑑定委員会が特定の地点の土地(標準地といいます。)について、毎年1月1日時点の地価として公示する1平米当たりの土地の価格です。

毎年3月頃に官報に価格、所在地などが記載されます。

自由な取引において通常成立する価格とされています。

 

固定資産税評価額

土地家屋課税台帳に登録された土地と建物を現況に照らして、固定資産税をかけるために市町村が評価したものです。3年に1回評価替えが行われ、税額算定の基礎となる価格が見直されます。

土地の固定資産税評価額は地価公示価格の7割程度が目安となっています。

 

相続税評価額

相続税や贈与税を計算するための不動産の評価額です。主に路線価方式と倍率方式があります。

1.土地の場合

土地の相続税評価額の評価方法には、路線価方式又は倍率方式があります。

路線価方式について

路線価方式とは、路線価が定められている地域の評価方法です。

ここで、路線価とは、道路に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額のことで、千円単位で表示しています。

路線価方式における土地の価額は、その路線価をその土地の形状等に応じた奥行価格補正率などの各種補正率で補正した後に、その土地の面積を乗じて計算します。

➡ご自身で計算される場合は、税務署の「土地及び土地の上に存する権利の評価明細書」という様式に必要事項を記入していきます。(様式は、国税庁のホームページから取得できます)ただ、難しいケースは税理士にご相談されることをおすすめいたします。

路線価は相続税や贈与税の算定の基準となる土地の評価額で、公示価格の8割程度が目安となっています。

なお、路線価は、毎年1月1日を評価時点として毎年7月1日に国税庁から公表されます。

倍率方式について

倍率方式とは、路線価が定められていない地域の評価方法です。

倍率方式における土地の価額は、その土地の固定資産税評価額に一定の倍率(評価倍率表に記載されています。)を乗じて計算します。

全国の3年分の路線価図と評価倍率表は国税庁ホームページで閲覧できます

2.家屋の場合

家屋の相続税評価額は、相続が開始した年度の固定資産財評価額と同じです。

3.農地の場合

農地の種類によって、財産評価基本通達で評価方法が次のように定められています。

純農地の場合、評価方法は倍率方式です。 

中間農地の場合、評価方法は倍率方式です。

市街地周辺農地の場合、評価方法は市街地農地とした場合の価額×0.8です。

市街地農地の場合、倍率方式または宅地比準方式です。

 

時 価

不特定多数の当事者間で売買が成立する価格といえます。複数の不動産業者の取引価格の見積もり額を参考にします。

不動産の評価のポイント

遺産分割をする場合の不動産の評価のポイントは主に次の4つになります。

1.不動産を評価する場合にどの方式を用いるかは、相続人全員の合意で決定します。

2.一般的には、土地の場合、路線価方式又は倍率方式で計算した額を用い、建物については固定資産税評価額を用いることが多いです。

3.家庭裁判所での遺産分割調停では、不動産の評価について相続人の間で意見が一致しない場合、複数の不動産業者の取引価格の査定書を取って検討を促すようにしているようです。

4.不動産の評価方法について相続人の間でどうしても意見が一致しない場合、不動産鑑定士に鑑定してもらい、その鑑定額を不動産の評価額とします。

この場合、鑑定費用を誰が負担するか決めておく必要があります。

 

不動産を遺産分割する方法

不動産の分割の方法としては、現物分割、代償分割、換価分割の3つがあります。そして、これらを組み合わせて分割することも可能です。

こちらでは、現物分割、代償分割、換価分割についてご紹介いたします。

現物分割について

個々の不動産を誰が取得するか決定する分割方法です。

所在場所や土地の広さや形状、道路に面しているかによって土地の経済的価値が変わってくるため、不公平にならないようにどの不動産を誰に相続させるかが問題になると考えられます。

代償分割について

共同相続人の内、ある人が不動産を取得しその不動産を取得した人が、他の相続人に自分の法定相続分と取得した不動産との差額を対価として支払う分割方法です。

なお、代償分割には、「代償金支払による代償分割」「金銭以外の財産を与える代償分割」の2種類があります。

代償金支払による代償分割

不動産の取得を希望する相続人が、他の相続人に対して自分の法定相続分と取得した不動産の評価額の差額を代償金として支払う分割方法です。

この場合、不動産の評価の方法が問題となります。

不動産の評価方法について、相続人間で合意ができなければ、不動産の鑑定が必要になります。なお、鑑定をする場合、鑑定料を誰が負担するかについて決めておく必要があります。

また、この分割方法の場合、不動産を取得する相続人に代償金の支払い能力がなければならないとされています。

金銭以外の財産を与える代償分割

代償金を支払う代わりに、相続人が所有している別の不動産を与える方法です。

取得する不動産と与える不動産の評価が問題になります。

また、税務上はその不動産をいったん換金したものとみなすため、不動産の譲渡所得が発生します。

換価分割について

不動産を金銭に変えて、相続人全員に金銭で分割する方法です。

相続人の間の公平を図るという点からすると理想的な分割方法といえます。

ただし、その不動産を相続人の誰かがすでに使用し、遺産分割で取得することを希望している場合も多く、不動産を売却することが難しいケースもあります。

 

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